sexta-feira, 16 de outubro de 2009

A manutenção na hotelaria

Atividade leva em conta os custos envolvidos


A manutenção em hotéis tem sido alvo de discussão e de estudos, levando-se em conta a sua importância quanto ao custo envolvido na vida útil de qualquer empreendimento. As visões técnicas modernas apontam essa atividade como intimamente ligada à fase de planejamento da empresa, já que a fase do projeto considera as facilidades para a sua realização.

Esses estudos são identificados com o termo terotecnologia que, de acordo com Bromillow (1985), designa uma área recente de pesquisa que procura desenvolver a metodologia de projeto de maneira a minimizar os custos de manutenção durante a vida útil dos edifícios. Trata-se de uma técnica inglesa que determina a participação de um especialista em manutenção desde a concepção do equipamento até a sua instalação e primeiras horas de produção. Com isso, obtêm-se equipamentos que facilitam a intervenção da equipe de trabalho.

Inserida nesse contexto, a TPM (Total Productive Maintenance) designa um sistema de organização do trabalho no qual parte das etapas da manutenção (limpezas, lubrificações, apertos, mudanças de ferramentas e peças desgastadas, pequenas reparações, testes e inspeção visual) é feita pelo operador do equipamento ou máquina, deixando ao cargo da própria equipe as inspeções, revisões e reparações de maior importância.

A engenharia de manutenção é uma concepção que constitui a segunda quebra de paradigma na área. Praticá-la é deixar de ficar consertando continuamente, para procurar as causas básicas, modificar situações permanentes de mau desempenho, deixar de conviver com problemas crônicos, melhorar padrões e sistemáticas, desenvolver a manutenibilidade, dar feedback ao projeto, interferir tecnicamente nas compras.





Empreendimento deve ser planejado conforme utilização


As condições de usos reais e correntes do edifício devem estar completamente definidas na etapa de nascimento do empreendimento. Esse deve ser planejado de acordo com a sua utilização futura. Por isso, no planejamento é de primordial importância que os técnicos envolvidos questionem exatamente qual a função de todas as partes do projeto, seus lay-outs, seus equipamentos fixos e móveis e, principalmente, qual o tempo de vida útil de cada um deles, prevendo facilidades no momento de substituição.

Assim como um automóvel vem com o manual do proprietário, os engenheiros e arquitetos têm se preocupado, recentemente, em entregar os imóveis com um manual de utilização, facilitando a gestão de manutenções a serem feitas e planejadas. É bastante importante que o administrador do hotel saiba exatamente todas as especificações técnicas dos materiais e equipamentos utilizados, assim como todo o planejamento de instalações elétricas, telefônicas, hidráulicas, sanitárias, de águas pluviais, sinalização e de transporte vertical.

A importância de ter um engenheiro à frente de uma equipe de manutenção é de primordial importância por tratar-se de profissional qualificado para o planejamento das atividades a serem executadas, pela sua facilidade em prever e dimensionar a equipe e a qualidade dos profissionais que estarão envolvidos na atividade.


Definindo a tipologia da manutenção


Segundo a NBR 5674 (Manutenção de Edifícios), “manutenção é o procedimento técnico-administrativo (em benefício do proprietário e/ou usuários), que tem por finalidade levar a efeito as medidas necessárias à conservação de um imóvel e à permanência de suas instalações e equipamentos, de modo a mantê-lo em condições funcionais normais, tal como as que resultam da sua construção em observância ao que foi projetado e durante a sua vida útil”.

De acordo com o dicionário etimológico Nova Fronteira da Língua Portuguesa (1997), o termo vem de "manter, sustentar, prover do que é necessário à subsistência, conservar", do latim manutenere, de manus (mão) + tenere (ter). Da própria etimologia da palavra, observa-se que manutenção significa ter nas mãos, denotando que devemos ter as informações disponíveis sobre qualquer elemento construtivo ou equipamento instalado, de tal forma que tenhamos o controle sobre o mesmo para que, em qualquer época de sua vida útil, possamos deixá-lo em condições adequadas para o que foi projetado.

De acordo com Ramírez Cavassa (2001), pode-se definir o termo manutenção como o conjunto de atividades técnicas que asseguram o funcionamento permanente das instalações, evitando sua deterioração prematura, ao solucionar situações anormais que se apresentam e ao permitir que os usuários disponham de um ambiente de segurança, ordem e limpeza.

Os tipos de manutenção que devem ser efetuadas num hotel podem ser:

• Manutenção preditiva – permite garantir uma qualidade de serviço desejada, com base na aplicação sistemática de técnicas de análise, utilizando-se de meios de supervisão centralizados ou de amostragem, para reduzir ao mínimo a manutenção preventiva e diminuir a manutenção corretiva (ABNT NBR 5462 – 1994).

• Manutenção preventiva – efetuada em intervalos predeterminados ou de acordo com critérios prescritos, destinada a reduzir a probabilidade de falha ou a degradação do funcionamento de um item (ABNT NBR 5462 – 1994).

• Manutenção corretiva – efetuada após a ocorrência de uma pane, destinada a recolocar um item em condições de executar uma função requerida (ABNT - NBR 5462 – 1994).




Alta administração deve saber delegar tarefas de gestão


A complexidade de um empreendimento como um hotel faz com que a alta administração tenha os olhos voltados para outros aspectos, que não sejam especificamente a manutenção. É fundamental que dê completo apoio à equipe de manutenção, inclusive com relação a sua formação, com profissionais habilitados e que possam com suas atribuições ter um desempenho que conduza, a um custo otimizado, o funcionamento do hotel.

Existindo o apoio fundamental da alta gerência, nas reuniões da equipe de manutenção deve ficar clara a responsabilidade de cada participante no grupo, para que realmente sejam executadas todas as tarefas em equipe e que as informações e conhecimentos adquiridos sejam repassados de forma a dar uma continuidade eficaz para o empreendimento.

Os outros setores do hotel devem ser avisados que precisam prestar informação para que o desempenho da equipe de manutenção seja efetivado como um todo.

De acordo com Ramírez Cavassa, para que a informação e a documentação sobre os equipamentos sejam disseminadas para a equipe, o ponto de partida é a reunião prévia da informação pertinente sobre equipamentos, materiais e instalações. Isso permite desenvolver um bom plano de trabalho. Essas informações abrangem:

a) Informação geral sobre o equipamento – Características, marca, tipo e dispositivos auxiliares.

b) Programa de atividades – Tipo de atividade, cargas de trabalho às quais serão submetidos os equipamentos e sua vida útil.

c) Estado e tempo das instalações – Situação atual dos diversos serviços da instalação física e do tempo de operação do conjunto, a fim de determinar desgastes, situações de emergência, reparações ou reestruturações.

d) Documentação – Para cada caso é necessária a documentação que reflita como inventário a situação atual dos equipamentos e instalações e uma espécie de radiografia da manutenção. Entre os documentos mais comuns estão: fichas de equipamentos e de manutenção, folhas de análises, diagnóstico e ordem de manutenção, folhas de custos e relatórios de inspeções.

De acordo com Nelson Andrade (2000), o setor de engenharia e manutenção, subordinado à gerência de patrimônio, recebe também pessoas de fora, mas relaciona-se predominantemente com o pessoal próprio de manutenção. Sua localização tem mais a ver com as oficinas e o almoxarifado. Esse departamento é importante às áreas de controles operacionais.



Conclusões: planejando a manutenção no hotel


A quantidade de técnicas para o planejamento de manutenção de um hotel é bastante grande, onde podemos citar a técnica de árvore de falhas, o diagrama de Ishikawa ou diagrama de causas e efeitos, etc. Essas, se bem utilizadas, garantem que haja uma manutenção planejada, evitando correrias de última hora e disponibilidade de profissionais esperando que alguma coisa aconteça para se fazer o que chamamos de manutenção corretiva que, convenhamos, custa muito caro.

O hotel é um empreendimento que depois de iniciadas as suas atividades não pára jamais. As inovações tecnológicas fazem com que cada vez mais a equipe de manutenção esteja melhor preparada para atuar prontamente, a baixo custo, fazendo com que as atividades normais continuem, sem serem percebidas pelos clientes.

Com a disseminação dos conceitos de terotecnologia e de engenharia de manutenção, influenciando na cultura dos diretores, gerentes e funcionários de um hotel, acreditamos que os edifícios e os equipamentos possam envelhecer graciosamente, ao longo de suas vidas úteis, bastando serem tratados e mantidos de forma técnica adequada.

Nenhum comentário:

Postar um comentário

dignow

4c9beb3c-d030-4513-82a7-2a73634eb676

Shopping Uol