quinta-feira, 25 de julho de 2013

Como avaliar seu empreendimento

Canso de ver por ai, principalmente com os eventos gigantescos como Copa e Olimpíadas, avaliações de empreendimentos na casa dos milhões de reais... Fora as especulações, tanto imobiliárias como de negocio em si, uma frase é certa na indústria hoteleira: “Hotéis não deixam a ninguém milionário”!


De fato e se for avaliar em questões de investimento, há opções no mercado que são mais rentáveis e em menos tempo, contudo são muito menos seguras e devemos partir do principio que hotéis são investimentos imobiliários, logo, geradores de riquezas, pois empregam muitas pessoas direta e indiretamente, e muito seguros, uma vez que mesmo com uma devastação, o terreno continua no mesmo lugar.

Obviamente que em se tratando de investimento imobiliário, hotéis são excelentes investimentos quando comparado a alugueis de imóveis comerciais ou residências, a terrenos, a galpões e etc., já que seu retorno é alguns pontos mais altos que outros tipos de imóveis, contudo demanda muito mais trabalho que as outras opções.

Uma recente noticia que li sobre a venda de um empreendimento hoteleiro me levantou esta questão, afinal de contas qual é o valor real de um empreendimento como este? Li que um meio de hospedagem está a venda por 17 milhões e de que em outras praças o mesmo empreendimento valeira 150 milhões, se não fosse o absurdo destes valores antagônicos nem teria prestado a atenção e muito menos escrito este artigo, afinal de contas, como é que os corretores chegam a dar o valor de venda de um hotel sem que tenham por perto um especialista em hotelaria? A única resposta plausível é a da especulação imobiliária atual e o mercado hoteleiro em si e com isto não quero dizer que o valor esteja errado ou que o anunciante é um especulador, o que me chamou a atenção foi a diferença do valor de venda e de sua paridade em outra região, há vários fatores a serem ponderados como tamanho do terreno, obras, localidade, necessidade do proprietário, etc. Obviamente que corretores são excelentes vendedores e excelentes vendedores sempre tendem a maximizar seus produtos, afinal de contas, se comprar fosse algo objetivo não seriam necessários os vendedores, nem propagandas e nem publicidade, as pessoas comprariam com a objetividade necessária sem a intermediação de alguém para lhes dizer quanto é bom e o quanto precisam daquilo.

Então vamos lá, como podemos valorar um empreendimento hoteleiro para venda? A resposta sempre nos leva à matemática e ao raciocínio lógico.

Primeiro passo: O Valor do Terreno
Saber quanto custa o terreno na região que está inserido é de suma importância, pois há casos que a diferença é muito grande entre uma região e outra, o preço do metro quadrado na Avenida Paulista é muito diferente do preço do metro quadrado do Centro da Cidade, logo é o primeiro valor a ser obtido.

Uma pesquisa do ibope de 2010, que pode ser facilmente acessada no site da revista Exame, mostra que o valor do terreno no Jardim Paulista, bairro este que está próximo à Avenida Paulista, para imóveis usados é de 4.675,00; logo, se o terreno tem 1.000m2 o valor pode ser de R$ 4.675.000,00, obviamente que no mercado imobiliário o corretor vai jogar o valor de acordo com a questão de metros quadrados construído, a partir dai, basta multiplicar o valor total + o terreno, e é neste ponto onde há discordância entre o que é lógico e o que é mercado.

Segundo Passo: Valor de Construção
Temos de fato apenas três tipos de hotéis, os econômicos, os de médio luxo e os de alto luxo (economics, midscale e upscale), e este é um fator ponderante quando construímos um prédio novo, não que prédios usados deixem de ter seu valor, contudo, dependendo de como está sua estrutura serão necessárias reformas e reformas, em geral, são bastante onerosas, dependem de tempo e de disponibilidade comercial, principalmente em se tratando de hotéis. Logo, o exercício lógico de avaliação é o custo do M2 de uma obra nova o que pode variar de R$ 1.700,00 a R$ 2.100,00 de acordo com a categoria, imaginemos o meio termo para midscale para um empreendimento com 6.000m2 construído a um custo por metro quadrado no valor de R$ 1.900,00 chegamos então a um valor de 11.400.000,00. Vamos considerar que neste nosso exemplo, não haja necessidade de reformas pois estas foram feitas recentemente, contudo, para cada 10 anos de vida das estruturas, podemos aplicar um redutor de 20% que é, basicamente, o valor a ser aplicado para deixar o edifício em dia.

Terceiro Passo: Decoração e Equipamentos
Avaliar a decoração e equipamentos são de extrema importância operacional, em vários casos há hotéis que foram relapsos quando se considera a sua decoração e equipamentos que fazem funcionar o hotel, logo, avaliar este item é de fato uma arte, afinal de contas as decorações vivem mudando e voltando a moda e hotéis devem sempre estar atualizados neste ponto e pode ser que a decoração seja recente e os equipamentos estejam muito bem cuidados e funcionais, para isto, eu como consultor utilizo a seguinte tabela:

Valor atual de decoração e equipamentos por UH Midscale
2013
 R$  11,000.00



Ano da Decoração
% a reduzir
Valor real
A menos de 1 ano
0%
 R$  11,000.00
Entre 1,1 ano e 3 anos
20%
 R$    8,800.00
Entre 3,1 anos e 5 anos
40%
 R$    6,600.00
Entre 5,1 anos e 7 anos
60%
 R$    4,400.00
Entre 7,1 anos e 9 anos
80%
 R$    2,200.00
Mais de 9 anos
100%
 R$                 -  


O sentido lógico desta tabela é o percentual necessário para reposição de decoração, por exemplo, se toda a UH estiver recém pintada, com moveis novos e contudo a cama possui 10 anos, está na hora de trocá-la pois já perdeu a sua garantia, afinal, devemos basear este cálculo no valor encontrado para sua reposição o que é chamado em contabilidade de depreciação.
Já o valor de decoração deve ser considerado não apenas através de um decorador profissional, mas adicionado dos equipamentos necessários em toda a estrutura do hotel, valorando o montante total e dividindo pelo numero de UH’s. Empreendimentos midscale no Brasil possuem em média 120 unidades habitacionais.
Considerando que em nosso exemplo a decoração tenha sido atualizada a menos de um ano, e o valor médio de decoração, conforme demonstrado na planilha acima, para 120 UH’s temos o montante de R$ 1.320.000,00

Ponderando até o momento
Baseando no que já descrevi, nosso empreendimento já tem um valor para venda que é exatamente de:
Valor do terreno
     4.675,000.00
Valor construtivo
  11,400,000.00
Decoração e Equipamentos
     1,320,000.00
Total
  17,395,000.00

Não paremos por ai, temos de agora valorar o empreendimento em si, ou seja, seu resultado como negocio, obviamente que se o hotel estiver fechado haverá um grande redutor no valor, pois de fato o empreendedor deverá refazer este mercado e se estiver em pleno funcionamento este valor pode aumentar ou reduzir, logo, o que devemos saber agora é o retorno sobre o investimento.

Quarto e ultimo passo (e não menos importante): Avaliação do Retorno

Para saber exatamente este índice de retorno devemos avaliar o ramo em tempo real. Atualmente os hotéis tem um lucro operacional bruto ou GOP variando na casa dos 20% a 35% dependendo da forma de como é administrado e de que categoria está inserido, em nosso caso, midscale, o faturamento médio por unidade habitacional é de R$ 265,00, este número é conhecido no ramo por TRevPAR (ou receita total por UH disponível), logo, nosso empreendimento com 120 UH’s deve render anualmente o seguinte:

TREVPAR
                265.00
PERIODO
                     365
Disponibilidade
                     120
Disponibilidade Total
                43.800
Receita Total Estimada
  11.607.000,00
GOP Médio 25%
     2.901.750,00
Retorno Bruto Ano
16.68%

Como disse anteriormente, este percentual de retorno deve ser avaliado em tempo real com base nos dados do índice TRevPAR que podem ser facilmente obtidos no o FOHB (Fórum dos Operadores Hoteleiros do Brasil) onde devemos considerando o índice RevPAR encontrado na região e adicionando 15% de estimativa de receita com outras receitas que não sejam hospedagem. Já o lucro operacional bruto estimado deve ser considerado a média obtida atualmente e esta informação não é divulgadas aos quatro cantos e somente profissionais especializados as tem.

Já que calculamos o índice de retorno desejado, agora basta saber o resultado que o hotel está tendo, se obviamente ele estiver fechado, basta reduzir o percentual encontrado do montante total atribuído e pronto.
Valor do empreendimento: R$ 14.493.514,00

Digamos que o rendimento atual do hotel seja de 75% do GOP atribuído, logo devemos fazer o seguinte cálculo: -0,1668 – (0,1668 x 0,75) e este será o nosso redutor ou somador, neste caso o índice encontrado é de -0,0417 ou -4.17%
Valor do empreendimento: R$ 16.669.628,50

Contudo, se o retorno for maior que o esperado, vale a mesma formula, na hipótese de que o empreendimento tenha um GOP maior em 30% ou seja 130% temos: -0,1668 – (0,1668 x 1,30) = 0,05 ou 5%
Valor do empreendimento: R$ 18.264.750,00

Agora que você tem estes dados, basta fazer os cálculos e avaliar o preço de venda do empreendimento, assim você saberá se vale a pena comprar pelo preço anunciado ou de fato negociá-lo, só que agora, sua negociação terá uma base estruturada.

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Artigo de Mario Cezar Nogales


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